90后成购房接盘侠 房价或有10年安全

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  如果说土地红利、人口红利都递减了,甚至消失了,那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌?

  万科试图攻克这个难题。2014年,万科研究部门调查了过去40年、27个经济体的房地产市场,统计一共出现61次房价大涨,之后有14次出现大跌,有47次没有出现大跌或者下跌。

  进一步地,万科董秘谭华杰发现,传统经常使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率这些指标都不是有效指标,也就是它们都不能通过过去40年历史数据的验证,都有大量的反例存在。

  “我们最后找到三个重要指标,其中有两个是内因的指标,就是根据经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。”谭华杰介绍,这两个内因指标一个叫做居民部门利息保障倍数,用居民部门储蓄/上一年利息支出。这个倍数有一个临界值,1.5倍,1.5倍以上是安全的,越高越安全;第二个指标,新房名义市值对居民最大购买力占用比例,80%是危险临界点,60%是安全临界点,越高越危险,越低越安全。

  第三个因素,有一些经济体并不是因为本身的原因导致的下跌,而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击,在这种情况下,有一个重要指标就是它的经常性账户顺逆差。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体,均处于逆差状态。

  结合这个指标看中国目前的情况,首先从居民部门利息保障倍数来看,中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍,而中国目前实际是11倍,远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走,要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的;第二个指标,新房名义市值对居民最大购买力,这个指标没有上一个指标那么好,但是相对处于好的位置,在安全临界点上,最近三年这个指标呈现向下趋势。

  从这两个指标来看,万科得出结论:住宅行业未来十年总体来看是安全的,基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭;但10年后,需求将可能难以支撑房价。

  十年。这个时间节点,与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后,00后会成为购房主力,但他们的数量还足以支撑那时的房价吗?10年后,中国房地产市场的泡沫会破灭吗?

  无论如何,万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是,十年后,住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半;万达的计划更为激进,从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场,到2020年,万达净利润的三分之二要来自租赁收入。

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